Які умови повинні зазначатися в договорі оренди землі

Закон України «Про оренду землі» (далі – Закон) у ст.13 визначає, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов’язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов’язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

 Договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально (ст.14 Закону).

Істотні умови договору оренди землі закріплено ст.15 Закону, а саме:

 об’єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки);

 дата укладення та строк дії договору оренди;

 орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

Договір оренди земельної ділянки під полезахисною лісовою смугою має також містити умови щодо утримання та збереження таких смуг і забезпечення виконання ними функції агролісотехнічної меліорації.

 У договорі оренди землі в комплексі з розташованим на ній водним об’єктом також зазначаються:

- розмір орендної плати за водний об’єкт;

- об’єм та площа водного об’єкта (водного простору), у тому числі рибогосподарської технологічної водойми;

- перелік гідротехнічних споруд, лінійних споруд, мостових переходів, а також інших об’єктів інфраструктури, розташованих на земельній ділянці (за наявності), їх характеристики та стан;

зобов’язання орендаря щодо здійснення заходів з охорони та поліпшення екологічного стану водного об’єкта, експлуатації водосховищ і ставків відповідно до встановлених в установленому порядку режимів роботи, а також необхідність оформлення права користування гідротехнічними спорудами та права спеціального водокористування.

Невід’ємною складовою договору оренди землі в комплексі з розташованим на ній водним об’єктом є паспорт водного об’єкта.

Договори оренди земельних ділянок приватної власності, а також земельних ділянок державної або комунальної власності, на яких розташовані будівлі, споруди, що перебувають у власності орендаря, мають містити умови, передбачені ст.33 Закону (щодо переважного права орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк) та ст.126-1 Земельного кодексу України (щодо поновлення договору).

 Таким чином, умови договору оренди землі можна поділити на істотні, ті які обов’язково повинні міститися в будь-якому договорі та на додаткові, ті які можуть бути передбачені законодавством для земельних ділянок певного цільового призначення.

За згодою сторін у договорі оренди землі можуть зазначатися інші умови.

Щодо строку дії договору звертаємо увагу, що згідно із нормами ст.251, 252 Цивільного кодексу України строком є певний період у часі, зі спливом якого пов'язана дія чи подія, яка має юридичне значення.

Строк визначається роками, місяцями, тижнями, днями або годинами.

 При цьому, терміном є певний момент у часі, з настанням якого пов'язана дія чи подія, яка має юридичне значення.

Термін визначається календарною датою або вказівкою на подію, яка має неминуче настати.

Отже, зазначення в договорі оренди землі що він діє до певної дати (наприклад до 31.12.2030), тобто терміну дії, не відповідає вимогам законодавства, адже істотною умовою договору є саме його строк.

Вимога щодо зазначення в договорах оренди строку дії поширюється і на нерозподілені (невитребувані) земельні ділянки, надані в оренду органами державної влади, органами місцевого самоврядування до моменту їх виділення в натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв).

 Також законодавством визначено вимоги до мінімального та максимального строку дії окремих договорів.

Наприклад, відповідно до ч.11 ст.93 Земельного кодексу України строк оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, фермерського господарства, особистого селянського господарства не може бути меншим як 7 років, для земельних ділянок сільськогосподарського призначення для закладання та/або вирощування багаторічних насаджень (плодових, ягідних, горіхоплідних, винограду) не може бути меншим як 25 років.

Крім того, встановлено, що строк оренди земельної ділянки не може перевищувати 50 років (ч.4 ст.93 Земельного кодексу України).

Відповідно до норм ст.24 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» невідповідність договору оренди землі вимогам законодавства може бути підставою для відмови у державній реєстрації права оренди.

Управління державної реєстрації ЦМУ МЮ м. Київ

Центральне міжрегіональне управління Міністерства юстиції - м.Київ